吴震坤:95后未当道之前 房地产至少还有10年的黄金期

编者按:近几年,业界对房地产的看法判断不一。2014年万科总裁郁亮曾说:“房地产行业已经度过了最黄金的岁月,但也绝不是就要撞上冰山的泰坦尼克号。只不过,过去胆大为王,人人皆可赚钱且越胆大越赚钱的时代结束了。”而在2017年,融创中国董事长孙宏斌反驳了这一观点:“万科提出房地产是白银时代,我说这太扯了。为什么呢?当时我说我要做利润100亿的时候,他们都说我疯了,现在随便一个公司的利润都超过100亿了,今年融创的利润三四百亿。所以你说这是白银时代,这不扯嘛。”

这两人的观点代表了房地产典型的两大派系:保守派和激进派。因此我们可以看到万科在战略上的谨慎、潘石屹和王健林向轻资产化转型,也可以看到融创、恒大和碧桂园走的是加杠杆路线,布局大胆果断。

房地产市场带着明显的区域差异性,对于当下的惠州而言,从整体的大环境走向,再结合到自身特点,最终将有怎样的发展前景?带着这个问题,我们采访了金沙世纪城营销总监——吴震坤。(以下为访谈内容整理)

吴震坤:95后未当道之前 房地产至少还有10年的黄金期

等到95后、00后成为消费主体 房地产真正面临的压力就来了

现在赚到钱想买房子一定是70、80后的人,无论是传统观念还是自身需求,他们首选还是买房,甚至到了85后、95前的这一波人,适婚年龄,买房是非常重要的事情。大部分在广东工作的人群都是外地人,这些年轻人经过几年沉淀有了一定的经济基础,到了要成家的时候,那么问题来了,两人很有可能都来自不同的地方,未来在哪儿定居呢?去哪一方的城市都不合适,所以买房子还是非常有必要的,如果在深圳,实在买不了就考虑周边吧,至少要过了丈母娘那一关。

但是,十到十五年后,社会的消费主体开始换代,当坐在这间办公室聊天的人基本都是95后、00后的时候,对房地产观念的变化就大了。

首先,我们可以看95后、00后的这一代人,大部分家里都有房子,无论是在这边还是在老家,甚至很大一部分人家里有好几套,他们并不是很迫切地要买房。

可能有人会问,他们的房子不是都在深圳啊,可能在老家有,但在这边没有。

这就延伸到了第二个方面,未来的交通会让城市之间的往返变得更快、更便捷。这会导致那些在老家有房子的人,也不会那么急于在这边买房。十年前高铁没有今天那么发达,坐飞机更是件奢侈的事情,但是你看今天,大家出门首选是高铁或者是飞机,再过十年,高铁会比今天的覆盖面更大,现在高铁的速度已经达到300公里一小时,这是一种怎样的概念?比方说你是赣州人,工作在这边,老婆孩子在老家,彼此距离350到400公里之间,即使是按照现在来看,回家都是很方便的,高铁最多一个半小时你就到家了,每周都可以回去。在老家可能100万能买到很漂亮的房子,到这边可能就付个首付,那还需要要给自己这么大压力在这边买房吗?

未来的这种大交通,会无形中拉近城市间的物理距离,这对房地产发展来讲或多或少会造成一定的影响,跨区生活或许会成为下一代人的一种生活模式。

另外你会看到,国家在各个地级市都在全力布机场,未来,航空公交化、高铁公交化,这是一种必然的趋势。可以看韩国,这么小的一个国家,但每个城市之间都有飞机往返。

其三,95后、00后的人赚到钱第一件事是想着买车而不是买房。观念的转变才是最关键的,不是行为上的转变。行为上往往有些时候是被迫的,但观念是自主的,这种自主的改变才是能颠覆一切的东西。

因此,我个人判断,整个行业的发展还有十到十五年的黄金期。

未来值钱的是占据核心位置、核心资源的房产

比方说深圳,即使会出现阶段性的波动,但房产未来肯定还是值钱的,因为它占据了全中国核心的地方,甚至未来是全世界最核心的地方,它房价有理由降吗?没有。深圳城市很小,如果它是个很大的城市就另当别论。第二,占据了核心资源,比方说大梅沙那些临海山上的别墅,无论在什么时期,它都值钱。房地产虽然是消费品,但不属于消耗品,不可再生性决定了其价值,所以无论市场如何变迁,买房的人认准这两点肯定都没有问题。

如果银行政策进一步收紧 对房地产行业是致命的

房地产之所以活跃,最核心的一个点还是银行提供按揭业务。现在利率普遍在基准点上调20%,甚至有知情人士一度预测,可能会上升到30%,如果说接下来银行利率进一步提高,对市场影响会非常大。

另一方面是银行的审核进一步抓严,这样的话很多人本来想买,现在是买不了了。因为现在房价不是四五千的事,动不动一套房都是100多万了。

我对银行的判断,应该说不会那么乐观,银行在放贷这一块会越来越谨慎,特别是如果又有政策,对房地产不再倾向的时候,进一步收紧对房地产这个行业是致命的。

限价对于老百姓买房来说 不失为是一个机会

从老百姓出手买房的角度来讲,限价并没有带来什么负面影响,反而更好。

可以看到今年一开年全国很多城市变相地在放开限价,或者搞差异化,或者变相取消限购,这可能会带来市场一定的恐慌。这种恐慌因素来自于大家的判断,大家会觉得如果这么多城市搞差异化,惠州会不会搞差异化?一旦有些项目打破限价,那现在出手是不是个好时机?有可能大家本来想等一等的,现在就要出手了。

限价本质上对市场不会造成太大的冲突,对购房者来讲反而有一定利好,但对开发商的影响还是蛮大的,毕竟现在原材料和人工的成本都一直在上涨。

惠州的区域价值进一步被肯定 大环境看好

首先,地产大鳄的进场,大品牌的导入会让客户对我们这个区域的信心越来越足,会让更多人群对这个区域产生认知、认同。

比如现在我有个商业街要招商,假如我告诉你,麦当劳、星巴克、沃尔玛等等国际品牌都进来了,你还有什么理由不进呢?并且大公司在进入一个新的市场之前,内部肯定会有严格的审核评估,他们能进来代表了对这个区域认同感肯定非常高,所以这些大品牌的进驻对区域的发展非常重要,有积极意义。

其二,客户对这里的肯定。

2016年我们对上门客户的派车量接近70%,还是需要一些市场引导他才会过来,而在2017年,这个数据下降到了30%。我们在没有限制外场的情况下,只要有客户我们都派车,但还是降到了30%,这是什么概念?

深圳人对这个区域已经认同了,大家都自己开车来,这是市场发展趋势,更多的人会认同这个区域,所以他自己来了。

采写:刘通

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