新政之后 开发商必备的限价攻略

[摘要]10月终了时候再看看楼市,尽管惠州新政没有周边城市限购限贷那么决绝,但在持续性上,先规范、再限价、接着市县区各级巡查效果斐然。

10月终了时候再看看楼市,尽管惠州新政没有周边城市限购限贷那么决绝,但在持续性上,先规范、再限价、接着市县区各级巡查效果斐然。这其中,发改和房管在价格监制环节,“实际成交价低于监制价格10%,且申报价格不得高于楼盘前三月均价”的规定无疑最具杀伤力。尤其是将其与销售网签相关联,直击企业死穴。

政策到这里仍有槽点。怎么做?项目卖得久还好,碰上新楼盘面市,碰上买了几个月高层,现在开始卖别墅,开始卖商铺或写字楼的项目怎么办?

站到10月的尾巴上迎来完善。主管部门尽管半个多月以来的系统调试和市场调研,于28日晚发布《关于明确惠城区仲恺高新区商品房价格申报监制有关工作的通知》(以下简称《通知》),针对开发企业反映的各式问题分类说明和应对,亦是为后续市场中企业申报价格监制之攻略。

新政之后 开发商必备的限价攻略

A、何时执行?

楼盘11月还没规范要被锁盘

真话君看到,为了严格执行实际成交价低于监制价格10%规定,惠州市房管局已于2016年10月22日针对该需求做好了商品房预(销)售系统调整,所有需重新监制和不需重新监制价格的在售楼盘,都需在预(销)售系统及时录入监制价格。从11月1日起,未重新录入监制价格的,将无法进行网签。

另据《通知》,从11月1日开始,一旦出现楼盘出现商品房销售实际成交价低于监制价格10%的,该局将严格限制其网签功能。

对于住宅、公寓以外的非住宅类商品房通知灵活应对。指出该类型物业将不受成交价不得低于监制价10%及二个月不得重新申报监制的限制,但需在预(销)售系统录入监制价格,且录入监制价格、现场公示价格等标价须与监制价格一致。

B、开发商的困惑要释疑:

1、前3个月楼价有点低?

《通知》介绍,房地产开发企业需重新申报监制的,需分别按惠城区、仲恺区的要求提供相关资料,申报价格不得高于该楼盘项目8月、9月、10月1-15日(以下简称前三月)的网签交易加权平均价,网签交易价格以房产局交易中心提供数据为准。

由于涉及到3个月的跨度可能出现楼价较为明显的波动,在核算平均楼价时,通知建议楼盘按照8月、9月、10月1-15日价格权重分别为1:2:7的原则来计算,使其更加接近及时市场的价格表现。

对于上月无交易的其权重归并入下一月计算,8月无交易的仅保留9、10月份权重,只有一个月有交易的可选择直接以该月数据作为平均价或归入前三月无交易类别处理。

2、没卖过的新盘没参考怎么办?

参考前3个月成交价格申报监制价格,对于全新入市的新楼盘则犯了难。楼盘完全没有卖过怎么办?

对此,通知给予关注,指出类似前三月无交易数据的项目可按该项目所在区域3平方公里范围内选取3个同类型在售项目,若3平方公里范围内无参照楼盘则选取所在片区内,并书面说明选取的理由报价格部门。

值得注意的是,项目也需要取得选取的参照楼盘前三个月交易加权均价,再由该企业按不高于均价的水平向价格部门申报监制价格。

3、户型变化大,新推别墅了咋整?

对于前期售卖住宅的楼盘开始新推别墅,或者是新推商业等,新申领预(销)售许可证房源与前三月销售户型发生重大变化的情况,《通知》要求要书面向价格部门说明情况,之后这一新推增户型部分再按该项目周边或所在区域前三个月的交易数据作为参考进行申报。

反过来,若果新申领预(销)售许可证的楼盘项目无联排别墅等高档户型,但该楼盘前三月的销售包含有此类户型的,进行申报监制时需如实向价格部门说明情况,按照剔除前三个月高档户型后的网签均价进行申报,一旦发现存在隐瞒不报,将由价格部门责令限期整改,整改期间将暂停其网上签售功能,并通过新闻媒体曝光。

C、几点原则需遵守:

1、对于楼盘申请价格监制,申报价格不得高于该楼盘前三月的网签加权平均价格,超过的,原则上不予监制价格。

2、企业在申报时提供楼盘前三个月的网签交易价格资料,必须符合真实、全面,不得虚报、漏报、瞒报,一经发现将从严依法查处,期间房产管理部门暂停其网上签售功能,并公示曝光其违规行为。

3、无需重新申报楼盘,仍可凭原申报监制材料到预(销)售系统进行录入操作。

4、在时限上,2016年10月18日以后,重新办理价格申报监制的,60天内不予办理价格调整的申报监制。

5、执行商品房申报监制公示,价格部门完成楼盘项目价格申报监制后,需将楼盘申报监制办理情况在其网站上公布。

PS:市场巡查不能停

10月中下旬,市巡查组、各县区巡查组启动堪称历史最严巡查,数十个楼盘被查出违规,并要求限期进行整改。《通知》在明确了企业操作规范后,也要求动态化的检查持续,及时发现问题,查出问题和整改问题。

通知要求主管部门要常态化加大对商品房销售价格行为的监督检查力度,对情节严重,一旦发现核实房地产开发企业存在不真实填报房屋价格的,将由价格部门进行查处,函告房产管理部门暂停其网上签售功能。对于造成较大影响的价格违法案件从严查处并予以公开曝光,促进房地产市场健康有序发展。

(来源于微信公众号“楼市真话”)

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